Проведение капитального ремонта без общего собрания жильцов

Вопрос:

Может ли управляющая компания, руководствуясь Постановлением Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 г. № 6464/10 и имея на руках предписание из ГЖИ произвести внеплановые работы, в том числе по устранению недостатков многоквартирного дома, без проведения общего собрания жильцов, с отнесением расходов по выполнению данного предписания  (выполнение внеплановых работ) на счет собственников помещения?

Ответ:

П. 20 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 (далее - Правила): если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством РФ о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, что подтверждается предписанием, выданным уполномоченным органом исполнительной власти собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов.

Это согласуется с нормами ст. 210 ГК РФ, согласно которым собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Письмо Росстроя от 23.09.2004 г. № ЮТ-4730/03: согласно ст. ст. 210,  290, 681 ГК  РФ капитальный ремонт жилого помещения и общего имущества многоквартирных жилых домов является обязанностью собственника.

В соответствии со ст. ст. 44, 46 ЖК РФ собственники помещений многоквартирного дома принимают решение о проведении капитального ремонта многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

П. 2. ст. 158 ЖК РФ: решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

Таким образом, из приведенных норм можно сделать вывод, что предписание ГЖИ обязывает собственников принять меры по устранению недостатков, т. е. в порядке ст. ст. 44, 46, 158 ЖК РФ общим собранием принять решение о проведении капитального ремонта.

Однако предписание ГЖИ накладывает обязательства и на управляющую компанию. В частности, УК необходимо внести на обсуждение общего собрания собственников предложения о порядке проведения капитального ремонта в соответствии со ст. 158 ЖК РФ.

Если же собственники не решат вопрос о капитальном ремонте, УК в любом случае будет обязана провести работы по капитальному ремонту.

Право ГЖИ давать предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений закреплено в п. 6 Постановления Правительства РФ от 26.09.1994 г. № 1086 "О государственной жилищной инспекции".

Неисполнение предписания ГЖИ влечет ответственность по ст. 7.22 КоАП РФ.

Анализируя приведенное Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 г. № 6464/10 (далее - Постановление) можно видеть, что Президиум ВАС пришел к выводу, что предусмотренными в договоре и утверждаемыми общим собранием собственников в силу норм содержания дома считаются все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги.

Кроме того, Постановление содержит позицию относительно оплаты капитального ремонта.  

В частности, Президиум ВАС исходит из объемов предпринимательского риска УК. По мнению Президиума ВАС, предпринимательский риск УК - это определение в договоре управления МКД должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

Данный вывод Президиума ВАС согласуется с положениями ст. 154 ЖК РФ, согласно которой капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда

Таким образом, если собственниками вопрос о проведении капитального ремонта решен не был, а соответствующие работы УК были проведены, то УК вправе обратиться в суд с иском к собственникам о взыскании стоимости работ по капитальному ремонту в порядке ст. 15 ГК РФ.  

Вывод:

В сложившейся ситуации УК необходимо поставить перед общим собранием собственников вопрос о капитальном ремонте. Если собственники не утвердят его проведение, то УК следует провести работы, а их стоимость взыскать с собственников в судебном порядке.