Вопросы-ответы по организации капитального ремонта МКД

Вопрос:

Кто должен заключать договор на оказание услуг по техническому надзору за проведением капитального ремонта многоквартирных домов? Должна ли управляющая организация заключать отдельный договор на оказание услуг по техническому надзору?

Ответ:

С введением нового Раздела IX (Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах) в Жилищный кодекс РФ, управляющая организация техническим надзором за проведение капитального ремонта общедомового имущества многоквартирного дома и сборов денег на его проведение не занимается. За проведение капитального ремонта в многоквартирном доме и технический надзор теперь отвечает Региональный оператор субъекта Российской Федерации.

Региональный оператор является юридическим лицом, созданным в организационно-правовой форме фонда. Региональный оператор создается субъектом Российской Федерации.

Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Обоснование:

Согласно ч. 1 ст. 168 Жилищного кодекса РФ для планирования и организации капитального ремонта многоквартирных домов в каждом субъекте Российской Федерации должна быть утверждена региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Региональная программа утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с п. 2. ст. 182 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) региональный оператор в целях обеспечения выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обязан:

-в сроки, предусмотренные ч. 3 ст. 189 ЖК РФ, подготовить и направить собственникам помещений в многоквартирном доме предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта;

-обеспечить подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту и при необходимости подготовку проектной документации на проведение капитального ремонта, утвердить проектную документацию, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов;

-привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры;

-контролировать качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации;

-осуществлять приемку выполненных работ;

-нести иные обязанности, предусмотренные договором о формировании фонда капитального ремонта иоб организации проведения капитального ремонта.

Региональный оператор перед собственниками помещений в многоквартирном доме, формирующими фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта, а также за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором (п. 6 ст. 182 ЖК РФ).

Вопрос:

Может ли управляющая организация выполнить решение собственников, если владельцем специального счета является Региональный оператор?

Ситуация:

Собственники помещений многоквартирного дома предоставили в управляющую организацию протокол собрания, в котором утверждено решение:

- В связи с выбором собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, владельцем которого является Некоммерческая организация "Региональный оператор - Фонд капитального ремонта многоквартирных домов" (далее Региональный оператор):

-поручить управляющей организации осуществлять начисление собственникам минимальных взносов на капитальный ремонт, выставление и доставку отдельных платежных документов на уплату указанных взносов в сроки, установленные договором управления.

Определить источник финансирования расходов управляющей организации, связанных с начислением взносов на капитальный ремонт, выставлением и доставкой платежных документов собственникам и иных расходов, связанных с начислением и сбором взносов на капитальный ремонт.

Ответ:

Для того, чтобы получить возможность осуществлять начисление платежей за капитальный ремонт, выставление и доставку платежных документов, управляющая организация может заключить с региональным оператором агентский договор, по которому управляющая организация (агент) обязуется совершать соответствующие действия по поручению регионального оператора (принципала).

Надо отметить, что поскольку заключение такого договора зависит от воли обоих сторон, региональный оператор вправе отказаться от заключения агентского договора с управляющей организацией, оформлять и выставлять платежные документы самостоятельно или заключить агентский договор с иным лицом.

Обоснование:

Согласно п. 3 ст. 175 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета. В силу подп. 5 п. 4 ст. 170 ЖК РФ, если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта РФ.

В рассматриваемом случае, собственники помещений в многоквартирном доме выбрали в качества способа формирования фонда капитального ремонта создание специального счета, а в качестве владельца такого счета - регионального оператора.

В соответствии с п. 2 ст. 171 ЖК РФ, если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете, взносы на капитальный ремонт уплачиваются на такой специальный счет в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Поскольку владельцем специального счета выбран региональный оператор, он согласно подп. 5, 8 п. 1 ст. 177 ЖК РФ, подп. 2 п. 1 ст. 180 ЖК РФ совершает по специальному счету такие операции, как зачисление на счет взносов на капитальный ремонт.

Таким образом, при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, владельцем которого является региональный оператор, взносы на капитальный ремонт подлежат уплате региональному оператору.

Полномочия по оформлению и выставлению платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт могут быть переданы организации, осуществляющей управление многоквартирным домом по агентскому договору.

Согласно п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Следовательно, для того, чтобы получить возможность осуществлять начисление платежей за капитальный ремонт, выставление и доставку платежных документов, управляющая организация может заключить с региональным оператором агентский договор, по которому берет на себя соответствующие обязательства.

Однако надо отметить, что заключение такого договора зависит от воли обоих сторон, в силу закрепленного вст. 421 ГК РФ принципа свободы договора, т.е. региональный оператор вправе отказаться от заключения агентского договора с управляющей организацией.

Вопрос:
Как должны выстраиваться взаимоотношения собственников помещений МКД избравших способ формирования фонда капитального ремонта на счету регионального оператора, если собственники приняли решение о досрочном проведении капитального ремонта по нескольким позициям и приняли решение о дополнительном сборе средств, больше установленного минимального взноса. Обязан ли региональный оператор выполнять функции технического заказчика на основании закона, или требуется в данном случае дополнительное соглашение?

ОТВЕТ:

Согласно части 1 статьи 182 ЖК РФ региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки,которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта.

Собственники, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, могут принять решение о проведении отдельных работ по капитальному ремонту раньше сроков, установленных региональной программой, за счет дополнительных взносов. Порядок уплаты дополнительных взносов и порядок использования этих средств определяются решением общего собрания собственников. Так как дополнительные средства собираются собственниками не на счете регионального оператора, за региональным оператором не закреплена обязанность по обеспечению проведения таких работ по капитальному ремонту.

 Необходимо отметить, что  Жилищным кодексом предусмотрена возможность зачета стоимости ранее выполненных работв счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт. Таким образом, в случае, если до наступления установленного региональной программой срока проведения капитального ремонта в многоквартирном доме были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту, предусмотренные региональной программой, оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора и при этом повторное выполнение этих работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуется, средства в размере, равном стоимости этих работ, но не свыше чем размер предельной стоимости этих работ, определенный в соответствии с частью 4 статьи 190 ЖК РФ, засчитываются в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора (часть 4 статьи 181 ЖК РФ).

Известна сумма средств на капитальный ремонт дома. Суммы   не хватает на проведение работ по капитальному ремонту вышеуказанного  дома.Вопрос: кто должен покрыть недостающую сумму?

Ответ: Согласно части 1 статьи 182 ЖК РФ региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета.

В соответствии с частью 4 статьи 179 ЖК РФ средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах этого же регионального оператора. При этом законом субъекта Российской Федерации может быть установлено, что такое использование средств допускается только при условии, если указанные многоквартирные дома расположены на территории определенного муниципального образования или территориях нескольких муниципальных образований.

Также в целях реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах региональный оператор может привлечь кредиты и займы.

При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете собственники самостоятельно обеспечивают проведение капитального ремонта. В случае недостаточности средств фонда капитального ремонта и средств государственной, муниципальной поддержки для проведения работ по капитальному ремонту собственники могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер, и (или) привлечении кредита или займа.

Необходимо отметить, что частью 7 статьи 189 ЖК РФ установлено, что в случае, если капитальный ремонт в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме требуется выполнение какого-либо вида работ, предусмотренного для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.

Вопрос:

Выбран способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете Регионального оператора. Протоколы были переданы региональному оператору по МО, в Администрацию, в Управляющую компанию. Счет нам открыли. Копии документов с указанием реквизитов спецсчета были переданы в Управляющую компанию. Управляющая компания до настоящего времени не производит удержание взносов на капитальный ремонт, указывая, что в соответствии с Жилищным Кодексом, собственники должны сами за свой счет печатать платежки на капитальный ремонт или заключить с Управляющей компанией договор на оказание возмездных услуг по удержанию, начислению и перечислению взносов на капитальный ремонт. В договоре, заключенном с Управляющей компанией указан пункт, что по решению собственников начисляются взносы на капитальный ремонт. При повторном обращении в Управляющую компанию нами был указан данный пункт, на что нам был повторно дан ответ со ссылкой на ЖК, что собственники своими силами и за свой счет должны проводить начисление, удержание и перечисление взносов. Совет дома не ведет бухгалтерию, существует безвозмездно, данных по собственникам дома ежедневно не ведет (квартиры продаются в нашем доме очень часто, более 50% квартир сдается в наем). Правомерен ли отказ управляющей компании?

 В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете решением общего собрания собственников определяется порядок оплаты взносов на капитальный ремонт и учета фондов капитального ремонта, в том числе определяется лицо (лица), которое будет выполнять функции по выставлению платёжных документов и учету средств, аккумулируемых на специальном счете.

Если собственники решили поручить эти функции управляющей организации, но договором управления это не регламентировано, управляющая организация имеет право отказать, так как в настоящее время эти функции не входят в перечень обязательных услуг и работ. Если собственников не устраивают условия договора управления, которые не предусматривают функции управляющей организации по выставлению платёжных документов, они могут расторгнуть такой договор и выбрать иную управляющую организацию, предусмотрев данные обязанности в новом договоре управления.

Также, возможно, что региональный оператор или, по его поручению, иное лицо на условиях, закрепленных в договоре между региональным оператором и собственниками, будет оказывать услуги собственникам по выставлению платёжных документов на оплату взносов на капитальный ремонт. Необходимо отметить, что обязанность по выставлению платежных документов у регионального оператора перед собственниками, формирующими фонд капитального ремонта на специальном счете регионального оператора, законодательством не установлена.

Дополнительно сообщаем, что платежные документы на оплату взносов на капитальный ремонт, выставленные управляющей организацией, должны содержать реквизиты специального счета регионального оператора, так как управляющая организация не может быть получателем этих средств.

При возникновении трудностей, связанных с организацией сбора взносов на капитальный ремонт, собственники могут принять решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, тогда выставлять платежные документы, вести учет фондов капитального ремонта и организовывать проведение капитального ремонта будет региональный оператор.